De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting voor eigen woningen, die
het kabinet afgelopen
week aankondigde, zet kopers en verkopers op scherp.
De heffing voor kooptransacties bedraagt een jaar lang twee in plaats van zes
procent. De regeling geldt met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011 en
eindigt op 1 juli 2012.
Door de specifieke tijdsspanne die het kabinet aan de lagere
overdrachtsbelasting heeft gekoppeld, profiteren verschillende groepen
kopers en verkopers op verschillende momenten. Z24 inventariseert.
1) Overdracht ná 15 juni 2011: koper wint
De groep huizenkopers die vóór 15 juni dit jaar een voorlopig contract heeft
getekend waarbij de overdracht ná 15 juni plaats vindt, zit op rozen.
De verlaging van de ‘verhuisboete’ heeft voor deze groep kopers geen invloed
meer op de onderhandelingen over de prijs, zodat het volle voordeel naar de
koper gaat. De verkopende tegenpartij vist volledig achter het net.
De totale omvang van dit kopersvoordeel is aanzienlijk. In de eerste drie
maanden van dit jaar werden in totaal zo'n 29 duizend woningen verkocht.
Tweedekwartaalcijfers worden donderdag 7 juli gepubliceerd door
makelaarsclub NVM.
Als je uitgaat van ongeveer 30 duizend verkopen per kwartaal en een maand
doorlooptijd tussen koop en overdracht, gaat het al gauw om 10 duizend
woningen waar de lagere overdrachtsbelasting een volledig kopersvoordeel is.
Bij een gemiddelde verkooprijs van 227 duizend euro komt de vier procent
korting dan neer op een geschenk van zo'n 90 miljoen euro aan kopers die een
overdrachtsdatum ná 15 juni hebben - een grove schatting uiteraard.
2) Lastig verkoopbaar: beide voordeel
De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting pakt verschillend uit,
naar gelang huizen makkelijk of juist niet zo eenvoudig verkoopbaar zijn.
Voor woningen die al langer op de markt staan en lastiger te verkopen zijn,
geldt dat verkopers door de fiscale korting iets minder met de prijs hoeven
te zakken. Kopers krijgen er immers gratis financiële speelruimte bij. Het
voordeel van de lagere overdrachtsbelasting wordt zodoende verdeeld tussen
koper en verkoper.
Om welk deel van de markt gaat het hierbij? In totaal stonden er in het eerste
kwartaal van dit jaar 192 duizend woningen te koop, waarvan 142,5 duizend
bij NVM-makelaars. Bij het NVM-bestand
ging het in 53 procent van de gevallen om appartementen en vrijstaande
woningen.
De NVM houdt bij hoelang woningen al te koop staan. Uit deze
grafiek (1) valt op te maken dat bijna de helft van de woningen begin
dit jaar negen maanden of langer te koop stond. Duidelijk is dat dit huizen
zijn waar de koper meer onderhandelingsmacht heeft.
3) Courante woningen: verkoper staat sterker
Er zijn echter nog steeds woningen die redelijk snel verkopen. Uit
bovengenoemde grafiek blijkt ook, dat meer dan de helft van de aangeboden
woningen minder dan negen maanden te koop staat en eenvijfde minder dan drie
maanden.
Een andere manier om hiernaar te kijken is de analyse van het verschil tussen
de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat wordt weergegeven in deze
grafiek (2) van de NVM.
Bij woningen die binnen drie maanden zijn verkocht, zakten verkopers gemiddeld
zo'n 4 procent met de vraagprijs. Huizen die binnen drie tot zes maanden een
koper vonden, zagen de vraagprijs gemiddeld zo'n 6 procent dalen.
Bij de meer courante huizen liggen de kansen van verkopers om mee te
profiteren van de lagere overdrachtsbelasting beter, dan bij huizen die
langer dan een halfjaar te koop staan en waar vraagprijzen veel harder zijn
gedaald.
4) Deadline: 1 juli 2012
Per 1 juli 2012 gaat de overdrachtsbelasting in principe weer met vier
procentpunt omhoog naar zes procent.
De onderhandelingsbalans zal in de lente van 2012 voor relatief aantrekkelijke
huizen overhellen naar de verkopende partij. Kopers hikken immers tegen een
duidelijke deadline aan: vanaf medio 2012 betalen ze de volle vier procent
extra.
5)Speculatie: permanente verlaging
Sommige woningmarktspecialisten gaan ervan uit dat het kabinet een politiek
spelletje speelt. Op de site van de NVM zegt
hoogleraar Piet Eichholz bijvoorbeeld: "Minister Donner heeft
aangekondigd dat deze maatregel voor een jaar van kracht is, maar ik denk
dat dit blijvend is. De huizenprijzen zullen zich aanpassen. Geen politicus
draait deze maatregel dan nog terug."
Daar staat een duidelijke uitspraak van premier Rutte tegenover, die
huizenkopers adviseert er niet op te gokken dat de overdrachtsbelasting
langer op twee procent blijft: "Ik zou het risico niet nemen'', aldus
Rutte afgelopen vrijdag.
Ga je ervan uit dat Rutte dit meent, dan slaat de onderhandelingsmacht op de
woningmarkt in de tweede helft van 2012 weer over naar kopers, die hun
kosten met vier procentpunt zien stijgen en zullen aansturen op lagere
vraagprijzen.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl